Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 3 квартале 2018г.

1. Рынок офисной недвижимости

В III квартале рынок офисной недвижимости пополнился 24 600 м2 качественных площадей классов А и B, но не более 20% из них вышли в спекулятивное предложение: бизнес-центр Riverside (класс «А», 16 300 кв.м) и бизнес-центр Grani (класс «B», 8300 кв.м). Оба деловых комплекса реализованы застройщиками жилья – Setl Group и «Строительный трест» соответственно. При этом Riverside полностью занят собственником и не вышел на рынок аренды.

По данным компании JLL, совокупно за первые три квартала было введено 39 600 кв.м, из них лишь 15 200 кв.м приходится на спекулятивные проекты. Это на 60% меньше объема нового строительства за аналогичный период прошлого года.

Ввод почти полностью заполненных объектов способствовал росту объема чистого поглощения. С июля по сентябрь этот показатель возрос до 42 400 кв.м, что в четыре раза выше, чем за второй квартал (данные JLL). Так, в классе А поглощение достигло 24 900 кв.м, в классе В – 17 500 кв.м.

Низкий уровень ввода новых свободных площадей привело к ситуации, что на конец III квартала ваканси в обоих классах немного сократилась: 4,4% (по данным JLL) - 6% (по данным Colliers International) в классе «А» и 7,6%- 9% в классе «В». В текущей ситуации арендаторы, планирующие взять крупные площади в аренду, столкнутся с дефицитом качественного предложения.

Данный дефицит приводит к росту арендных ставок на офисные помещения. За девять месяцев ставки на вакантные площади в качественных бизнес-центрах класса А выросли на 13% (1590-1 750 руб./кв.м в месяц), в B классе рост ставок за год составил 6% (1 040-1 220 руб./кв.м в месяц). Рост показателей произошел как в центральных районах, так и нецентральных, где по мере заполнения вакантных помещений собственники стали повышать цены. При этом с учетом низкого объема планируемого ввода новых площадей, рост ставок скорее всего продолжит рост.

По данным компании JLL

Стоит отметить, что последние пять лет в структуре сделок на рынке офисной недвижимости неизменно лидируют четыре сегмента. С разной долей арендованных площадей год от года структуры группы «Газпром», компании сферы ИТ, а также в сфере девелопмента и профессиональных услуг занимают первые четыре места в объеме спроса. Итоги девяти месяцев текущего года укрепили эту тенденцию. Общий объем сделок за три квартала составил 95 200 м2, что аналогично такому же показателю прошлого года.

По данным Colliers International

Петроградский район, по данным Colliers International, занимает первое место в объеме спроса второй квартал подряд и входит в тройку самых популярных районов текущего года. По итогам трех кварталов исторический центр Петербурга формирует 65% в общем объеме заключенных сделок аренды.

1. Рынок гостиничной недвижимости

Окончание Чемпионата мира по футболу привело к угасанию активности на рынке гостиничной недвижимости: прирост номерного фонда составил около 200 номеров, совершена всего одна крупная сделка была продана гостиница «Карелия» на ул. М. Тухачевского, 27/2 (19,4 тыс. кв.м, 259 номеров) и заявлено два проекта гостиниц.

Наибольшую долю рынка занимают гостиницы 3 и 4 звезд (суммарно более 55% от доли рынка).

Средняя стоимость номера во всех категорий отелей упала в связи с падением спроса из-за окончания Чемпионата мира по футболу.

Стоит отметить, что в этом году отмечается резкий рост спроса на апартаменты: число сделок с начала года почти в два раза превышает аналогичный показатель за тот же период 2017-го. Наибольшее число сделок приходится на апартаменты, обеспеченные сервисной инфраструктурой.

1. Рынок торговой недвижимости

В течение девяти месяцев текущего года прирост качественных площадей в классических торговых центрах остался на нулевом уровне, квартальное снижение вакансии в них составило 0,5 п.п., достигнув минимального значения с 2013 года.

По данным компании Colliers International

Однако пополнился сегмент аутлетов: этой осень была введена вторая очередь Outlet Village Pulkovo (GLA ~ 6 700 м2 )*, построенная менее, чем за год.

В этом квартале крупных сделок по продаже или аренде торговой недвижимости не произошло.

По данным компании Colliers International

Структура открытых и закрытых арендаторов в 3-м квартале 2018 года в ТЦ Санкт-Петербурга (исходя из площади)

По данным компании JLL

В третьем квартале арендные ставки на площади торговых комплексов изменились незначительно. В среднем ставки составляют для торговой галереи 3 565-3 965 руб./кв.м в месяц. Уровень арендных ставок для якорных арендаторов составляет от 650 до 850 руб./кв.м в месяц.

В настоящее время проекты по строительству новых торговых объектов появляются нечасто тогда, как число проектов по реконструкции / реновации существующих только растёт. Многие эксперты предполагают, что в будущем эта тенденция усилится, поскольку большая часть торговых объектов в городе имеют уже достаточно значительный срок жизни — с точки зрения изменения требования рынка и новых трендов.

Среди заметных событий – заявление о возвращении на российский рынок французской сети косметики и парфюмерии Sephora. Готов выйти на наш рынок и китайский производитель бытовой техники и электроники Haier. Обе компании планируютоткрытть первые точки в Петербурге до конца года: Sephora – в ТРК «Галерея», Haier – в ТРК «Радуга».

До конца года Colliers International ожидают умеренного заполнения качественных торговых центров крупными федеральными и иностранными сетями. Вакансия к концу 2018 г. может достичь минимальных 3%.

Street retail

По данным компании Colliers International

В III квартале на рынке street retail сегменты общественного питания и fashion остались лидерами по числу новых открытий в этом году. Однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на основных улицах города не было открыто ни одного сетевого супермаркета, что говорит о снижении интереса со стороны продуктовых сетей.

Ротация и вакансия на ключевых торговых коридорах СПб в 3 кв. 2018г.

Максимальные ставки аренды, характерные для основной части Невского проспекта, не изменились и составили 8-13 тыс. руб. за кв. м в месяц. Стабильными оставались ставки и в других торговых коридорах, сильно зависящих от туристического потока. При этом на тех магистралях, которые в меньшей степени ориентированы на гостей города, – Большом проспекте П.С., Садовой улице, Среднем пр. и 6-7 линиях В.О. – в 3-м квартале произошло снижение верхней границы арендных ставок в пределах 10%.

По данным компании Colliers International

Стоит отметить, что вторая половина года более спокойная по сравнению с первой в связи с окончанием чемпионата мира по футболу. Большинство планирующих открыть новые точки сделали это до июня 2018г. Однако в 3 кв. в Санкт-Петербургу открыли свои точки некоторые московские и международные сети: «Правда кофе», «Раковая», «Лепим и варим» и Hard Rock Café.

1. Складская недвижимость

По данным компании Colliers International

В целом рынок складской недвижимости находится в спокойном состоянии: новые объекты не вводятся, сделок почти не совершается. Небольшое количество новых объектов будет введено до конца 2018 года, но на большую часть уже найдены арендаторы.

Средние ставке на рынке составляют 450-500 руб. за кв. м., включая НДС и эксплуатационные расходы. Дефицит новых свободных площадей оказывается поддержку арендным ставкам.

По данным компании Colliers International

1. Рынок жилой недвижимости

По оценкам аналитического центра ГК «Полис Групп», за первое полугодие 2018 года средние цены на рынке строящегося жилья выросли на 6-7%. Причем эксперты ожидают продолжения роста цен до конца этого года в связи с изменения в законодательстве РФ.

В настоящее время основным фактором, влияющим на рост цен по мнению экспертов, выступает активность покупателей, которую, в свою очередь, подстегивает нестабильная ситуация в экономике, рост курсов валют, а также новостной фон, связанный с изменениями в 214-ФЗ.

В 3 квартале квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга подорожали: средняя цена предложения составила 110500 руб. за кв. м.

По данным портала «Бюллетень недвижимости»

Также выросли цены и на новостройки: в настоящий момент средняя цена предложения в классе масс-маркет составила 103,9 тыс. руб.