Инвестиционно-строительные проекты с использованием ЗПИФ

Что такое ЗПИФ?

ЗПИФ — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из:

·         имущества, полученного от пайщиков;

·         имущества/доходов, полученных/заработанных   в процессе   управления.

ЗПИФ не является юридическим лицом.

ЗПИФ не может быть обанкрочен, на имущество ЗПИФ не может быть обращено судебное взыскание ни по долгам Управляющей компании, ни по долгам пайщиков. 

Банкротство Управляющей компании не приводит к закрытию или банкротству Фонда. Фонд не отвечает по долгам УК. 

Основное регулирование: 156-ФЗ «Об Инвестиционных Фондах», Положение ЦБ № 4129-У «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов».

Основной документ ЗПИФ – правила доверительного управления, зарегистрированные в Центральном Банке РФ. Они регламентируют всю деятельность фонда, включая -  операции которые может совершать УК с имуществом фонда, активы, которые можно приобретать, сделки, порядок расчета доходов и предельные размеры доходов, порядок проведения общего собрания пайщиков, функции инвестиционного комитета.

Как создать?

1 ШАГ - Согласовать и зарегистрировать в Центральном Банке правила доверительно управления (гос. пошлина 90 000 рублей). (35 дней)

2 ШАГ - Открыть спец счета в банке.

3 ШАГ - Внести в оплату деньги или имущество (сформировать Фонд). Минимальный сумма взноса 25 000 000 рублей или имущественный эквивалент. Взнос может быть оплачен недвижимым имуществом, ценными бумагами, долями ООО и т.д. 

Для того, кто вкладывает средства или имущество   в ЗПИФ – это операция не является реализацией для целей налогообложения (п. 4 ст. 39 НК РФ).  

4 ШАГ -  зарегистрировать факт формирования фонда в ЦБ. (5 дней) … и можно работать.

Кто может быть владельцем?

Пайщиками могут быть:

- физические лица российские и иностранные физические;

- юридические лица российские и иностранные;

- ИП (индивидуальные предприниматели).

Количество пайщиков неограниченно. Минимальное количество пайщиков в фонде – 1 (Один) пайщик.

Как контролировать и как управлять?

Операционную деятельность ведет Управляющая Компания на основании договора доверительного управления и в соответствии с   Правилами ДУ, утвержденными ЦБ РФ.

Контроль производится через Общее Собрание Пайщиков, Инвестиционный Комитет и Специальный депозитарий.

Общее собрание пайщиков – высший орган управления. Общее собрание может инициировать любой пайщик.  Имеет право:

·         Избрать Инвестиционный комитет (из числа пайщиков или третьих лиц), который будет утверждать все сделки с имуществом ЗПИФ. Сделки, не прошедшие согласование Инвестиционного комитета, не могут быть совершены УК.

·         Досрочно прекратить Фонд.

·         Сменить Управляющую Компанию, Передать Фонд в управление другой управляющей компании.

·         Вносить любые изменения в правила Фонда.

·         Принимать решения о промежуточных выплатах дохода. 

Инвестиционный Комитет - контролирует все сделки с имуществом фонда. Без его согласия не может быть проведена ни одна сделка ни один платеж.  Председателю комитета могут быть преданы ключи от банка-клиента с одной из контрольных подписей.

Специальный депозитарий – утверждает сделки с имуществом фонда. Спец. Деп. - независимая компания с лицензией Центрального Банка. Она ведет учет имущества фонда и операций с ним. Проверяет сделки на соответствие закону и правилам ДУ. Спец. Депу обязательно предоставляется ключи от банка-клиента к расчетным счетам с одной из контрольных подписей.

Без одновременного согласия инвестиционного комитета и специального депозитария ни одна сделка не будет проведена.

Дополнительные меры контроля -  обязательная оценка активов независимым оценщиком 2 раза в год, возможно аудиторское заключение.

Так реализуется контроль пайщиков за деятельностью УК.

Какие налоги платить?

От операционной деятельности ЗПИФ -

Не платит:

1.       Налог на прибыль организаций.  

2.       Земельный налог в части повышающих коэффициентов. По земельным участкам с разрешенным использованием «жилищное строительство» налогоплательщиком земельного налога выступает УК, повышающие коэффициенты, предусмотренные п.15 ст. 396 НК РФ на УК не распространяются. Письмо Минфина РФ № 03-05-04-02/16 от 15.02.2012.   

Платит:

1.       НДС – аналогичен основной системе налогообложения. Уплачивается разница между НДС, полученным и принятым к зачету. НДС с приобретенных объектов недвижимости (если в цене выделен НДС), может быть возмещен из бюджета.

Возврат НДС из бюджета позволяет увеличить денежный поток от проекта, ускорить окупаемость и повысить внутреннюю стоимость.

2.       Налог на имущество платится - Налог на имущество исчисляется и уплачивается с имущества ЗПИФ, являющегося базой для налогообложения в соответствии с НК. В зависимости от вида имущества налог платится либо с кадастровой стоимости имущества, либо с остаточной стоимости имущества. 

3.       Земельный налог – исчисляется и уплачивается с кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ЗПИФ по обычным ставкам за исключением повышающих коэффициентов по земельным участкам для жилищного строительства. 

Как получать доход?

Доход — это разница между стоимостью приобретения пая и его текущей ценой. Текущую цену пая определяет управляющая компания ежемесячно.

Формы выплаты дохода:

-  в виде дивидендов. Налог платится с полной суммы дохода. (13% НДФЛ у физ. Лиц., 6 или 7% и ИП или компаний на УСН, 20% у компаний резидентов, 30% у нерезидентов либо иная ставка, предусмотренная соглашением об исключении двойного налогообложения.)

-  в виде частичного досрочного выкупа фондом паев у пайщиков. Налог платится с разницы между ценой покупки пая и ценой выкупа. Это позволяет отсрочить основную сумму уплаты налога на конец существования фонда.

Для физических лиц российских и иностранных, а также иностранных юридических лиц Фонд будет выступать налоговым агентом.