Инвестиционно-строительные проекты с использованием ЗПИФ


Что такое ЗПИФ?

 

ЗПИФ — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из:

·         имущества, полученного от пайщиков;

·         имущества/доходов, полученных/заработанных   в процессе   управления.

ЗПИФ не является юридическим лицом.

ЗПИФ не может быть обанкрочен, на имущество ЗПИФ не может быть обращено судебное взыскание ни по долгам Управляющей компании, ни по долгам пайщиков. 

Банкротство Управляющей компании не приводит к закрытию или банкротству Фонда. Фонд не отвечает по долгам УК. 

Основное регулирование: 156-ФЗ «Об Инвестиционных Фондах», Положение ЦБ № 4129-У «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов».

Основной документ ЗПИФ – правила доверительного управления, зарегистрированные в Центральном Банке РФ. Они регламентируют всю деятельность фонда, включая -  операции которые может совершать УК с имуществом фонда, активы, которые можно приобретать, сделки, порядок расчета доходов и придельные размеры доходов, порядок проведения общего собрания пайщиков, функции инвестиционного комитета.

 

Как создать?

 

1 ШАГ - Согласовать и зарегистрировать в Центральном Банке правила доверительно управления (гос. пошлина 90 000 рублей). (35 дней)

2 ШАГ - Открыть спец счета в банке.

3 ШАГ - Внести в оплату деньги или имущество (сформировать Фонд). Минимальный сумма взноса 25 000 000 рублей или имущественный эквивалент. Взнос может быть оплачен недвижимым имуществом, ценными бумагами, долями ООО. 

Для того, кто вкладывает средства или имущество   в ЗПИФ – это операция не является реализацией для целей налогообложения (п. 4 ст. 39 НК РФ).  

4 ШАГ -  зарегистрировать факт формирования фонда в ЦБ. (5 дней) … и можно работать.

 

Кто может быть владельцем?

 

Пайщиками могут быть:

- физические лица российские и иностранные физические;

- юридические лица российские и иностранные;

- ИП (индивидуальные предприниматели).

Количество пайщиков неограниченно. Минимальное количество пайщиков в фонде – 1 (Один) пайщик.

 

Как контролировать и как управлять?

 

Операционную деятельность ведет Управляющая Компания на основании договора доверительного управления и в соответствии с   Правилами ДУ, утвержденными ЦБ РФ.

Контроль производится через Общее Собрание Пайщиков, Инвестиционный Комитет и Специальный депозитарий.

Общее собрание пайщиков – высший орган управления. Общее собрание может инициировать любой пайщик.  Имеет право:

·         Избрать Инвестиционный комитет (из числа пайщиков или третьих лиц), который будет утверждать все сделки с имуществом ЗПИФ. Сделки, не прошедшие согласование Инвестиционного комитета, не могут быть совершены УК.

·         Досрочно прекратить Фонд.

·         Сменить Управляющую Компанию, Передать Фонд в управление другой управляющей компании.

·         Вносить любые изменения в правила Фонда.

·         Принимать решения о промежуточных выплатах дохода. 

Инвестиционный Комитет - контролирует все сделки с имуществом фонда. Без его согласия не может быть проведена ни одна сделки ни один платеж.  Председателю комитета может быть преданы ключи от банка-клиента с одной из контрольных подписей.

Специальный депозитарий – утверждает сделки с имуществом фонда. Спец. Деп. - независимая компания с лицензией Центрального Банка. Она ведет учет имущества фонда и операций с ним. Проверяет сделки на соответствие закону и правилам ДУ. Спец. Депу обязательно предоставляется ключи от банка-клиента к расчетным счетам с одной из контрольных подписей.

Без одновременного согласия инвестиционного комитета и специального депозитария ни одна сделка не будет проведена.

Дополнительные меры контроля -  обязательная оценка активов независимым оценщиком 2 раза в год, ежегодное обязательное аудиторское заключение.

Так реализуется контроль пайщиков за деятельностью УК.

 

Какие налоги платить?

От операционной деятельности ЗПИФ -

Не платит:

1.       Налог на прибыль организаций.  

2.       Земельный налог в части повышающих коэффициентов. По земельным участкам с разрешенным использованием «жилищное строительство» налогоплательщиком земельного налога выступает УК, повышающие коэффициенты, предусмотренные п.15 ст. 396 НК РФ на УК не распространяются. Письмо Минфина РФ № 03-05-04-02/16 от 15.02.2012.   

Платит:

1.       НДС – аналогичен основной системе налогообложения. Уплачивается разница между НДС, полученным и принятым к зачету. НДС с приобретенных объектов недвижимости (если в цене выделен НДС), может быть возмещен из бюджета.

Возврат НДС из бюджета позволяет увеличить денежный поток от проекта, ускорить окупаемость и повысить внутреннюю стоимость.

2.       Налог на имущество платится - Налог на имущество исчисляется и уплачивается с имущества ЗПИФ, являющегося базой для налогообложения в соответствии с НК. В зависимости от вида имущества налог платится либо с кадастровой стоимости имущества, либо с остаточной стоимости имущества. 

3.       Земельный налог – исчисляется и уплачивается с кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ЗПИФ по обычным ставкам за исключением повышающих коэффициентов по земельным участкам для жилищного строительства. 

 

Как получать доход?

 

Доход — это разница между стоимостью приобретения пая и его текущей ценой. Текущую цену пая определяет управляющая компания ежемесячно.

Формы выплаты дохода:

-  в виде дивидендов. Налог платится с полной суммы дохода. (13% НДФЛ у физ. Лиц., 6 или 7% и ИП или компаний на УСН, 20% у компаний резидентов, 30% у нерезидентов либо иная ставка, предусмотренная соглашением об исключении двойного налогообложения.)

-  в виде частичного досрочного выкупа фондом паев у пайщиков. Налог платится с разницы между ценой покупки пая и ценой выкупа. Это позволяет отсрочить основную сумму уплаты налога на конец существования фонда.

Для физических лиц российских и иностранных, а также иностранных юридических лиц Фонд будет выступать налоговым агентом.

 

 

 

 

Как использовать ЗПИФ?

С имуществом с ЗПИФ возможны практически любые операции.  Исключение составляют операции залога имущества ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов.


1. При владении и сдаче в аренду имущественных комплексов

Основная цель - максимизировать доход инвесторов от владения и управления объектами коммерческой недвижимости или жилых помещений.

Деятельность - предоставление в аренду приобретенных или построенных коммерческих помещений.

Стратегия реализуема только в случае, если стоимость объекта более 150 000 000 и в цене приобретаемого или построенного объекта есть НДС.

Доходом ЗПИФ будет выручка от арендных платежей за минусом НДС.  Организация на обычной системе налогообложения с этого дохода заплатит налог на прибыль в размере 20% и при выплате дивидендов заплатит 13%, итого эффективна ставка будет 33%. По сравнению с организацией на обычной системе налогообложения ЗПИФ не платит налог на прибыль и, следовательно, эффективная ставка на доход будет либо 13%, если доход получает физическое лицо, 6% или 7% если получатель дохода ИП.

2. При строительстве жилья

Основная цель - максимизировать доход инвесторов (пайщиков) связанный со строительством и последующей реализации жилой недвижимости по 214-ФЗ (по разрешениям, полученным до 01.07.2018)

При общей системе налогообложения -  налоговая нагрузка на доход полученный инвестором будет: 20% налог на прибыль с разницы между ценой продажи реализация жилых помещений НДС не облагается) и себестоимостью (НДС с затрат будет включен себестоимость), 13% Налог на дивиденды.  Итого 33% от разницы между ценой покупки и ценой продажи без НДС от дохода.

Используется ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов и комбинированный ЗПИФ.

Формируется ЗПИФ или денежными средствами с последующей покупкой участка, либо земельным участком. Земельный участок продается застройщику с отсрочкой платежа с условием залога этого участка в пользу ЗПИФ. На погашенную сумму долга за участок начисляется % ставка. После получения разрешения на строительство и регистрации первого ДДУ, залог земельного участка меняется на залог ДДУ. По НК % ставка в полном объеме относится на себестоимость застройщика. Считается, что из средств дольщиков не может быть погашен полученный заем до сдачи дома в эксплуатацию (не целевое расходование средств). Это позволяет значительную часть маржи перевести на ЗПИФ.

Цена продажи и проценты за рассрочку — это тот инструмент, который позволяет оптимально перераспределить доходы в пользу ЗПИФ. Налог на прибыль на ЗПИФ отсутствует.

При выплате дохода через досрочное погашение паев налог будет либо 13% если пайщик физическое лицо, либо 6% если пайщиком будет ИП.

Итоговые налоговые расходы составят 18% НДС и 13% НДФЛ или 18% НДС и 6% налог на доход или с каждых 100 000 000 рублей дохода экономия может составить 20 000 000 или 27 000 000 рублей дохода.

Отдельная ситуация с пайщиками - иностранными лицами. Налогообложение в   этом случае будет зависеть от личного закона и наличия действующего соглашения об исключении двойного налогообложения.


3. При строительстве апартаментов и коммерческий недвижимости, предназначенной для перепродажи

Основная цель - максимизировать доход инвесторов (пайщиков) связанный со строительством и последующей реализацией объекта недвижимости.

При общей системе налогообложения -  налоговая нагрузка на доход полученный инвестором будет: 18% НДС с разницы между ценой продажи и себестоимостью, 20% налог на прибыль с разницы между ценой продажи без НДС и себестоимостью без НДС, 13% Налог на дивиденды.  Итого 18% НДС и 33% от разницы между ценой покупки и ценой продажи без НДС от дохода.

Используется ЗПИФ недвижимости для квалифицированных инвесторов и комбинированный ЗПИФ.

Формируется ЗПИФ либо денежными средствами с последующей покупкой земельного участка, либо за счет передачи в фонд земельного участка. Застройщик получает разрешение на строительство, земля у застройщика в аренде. Заказчиком строительства выступает ЗПИФ.  По окончании строительства, собственником земельного участка и недвижимости будет ЗПИФ. При продаже третьей стороне, ситуация с НДС аналогична НДС компании находящейся на общем режиме налогообложения. Налог на прибыль отсутствует.

При выплате дохода через досрочное погашение паев налог будет либо 13% если пайщик физическое лицо, либо 6% если пайщиком будет ИП.

Итоговые налоговые расходы составят 18% НДС и 13% НДФЛ или 18% НДС и 6% налог на доход или с каждых 100 000 000 рублей дохода экономия может составить 20 000 000 или 27 000 000 рублей дохода.

Отдельная ситуация с пайщиками - иностранными лицами. Налогообложение в   этом случае будет зависеть от личного закона и наличия действующего соглашения об исключении двойного налогообложения.  

 


Контакты: